[:ca]Nou Reial Decret 7/2019 de reforma dels arrendaments[:]

[:ca] 

Tot el que has de saber sobre el nou decret de lloguer

En anteriors publicacions, s’ha tractat la regulació del Reial Decret 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria de vivenda i lloguer. També es va tractar aquest tema quan va ser derogat. Doncs bé, finalment tenim nova regulació  i els contractes d’arrendaments d’habitatges que es celebrin a partir del 5 de març de 2019 se’ls aplicara la reforma de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) aprovada pel nou Reial Decret Llei 7/2019 d’ 1 de març, publicada al BOE del 05.03.2019 i d’entrada en vigor el 6 de març de 2019, amb caràcter no retroactiu. Noves regles del joc que analitzarem punt per punt tot seguit.

Durada mínima del contracte

Es tracta d’una de les principals mesures del nou decret llei, el qual disposa l’ampliació de la durada mínima a voluntat de l’inquilí de de 3 a 5 anys, si l’arrendador es persona física, o de 7 anys, si es persona jurídica. D’ aquesta manera es torna així a les condicions previament establertes a la darrera reforma.

Pròrroga tàcita

Si a la arribada de la data venciment del contracte de lloguer, cap de les parts comunica la voluntat de renovar-lo,  aquest quedarà renovat automàticament per plaços anuals fins a un màxim de 3 anys.

I en tal cas, el plaç de preavís per a la no aplicació de la prórroga tácita queda fixat en 2 mesos per l’arrendatari i 4 mesos per l’arrendador.

Fiança

Es limitarà a 2 mensualitats màxim per exigir a la firma del contracte de lloguer (a banda del mes en curs). Cal recordar que fins ara, l’ aval o dipòsit que es podia exigir no tenia límit de quantia.

A més a més, s’ estableix la informació minima que ha de subministrar-se en els dipòsits de fiança, per tal de millorar la transparència.

Increment de renda i despeses repercutibles

El preu del lloguer només es podrà actualitzar anualment i mitjaçant pacte entre les parts. La actualització de la renda no podrá excedir del resultat d’aplicar l’ IPC per a tots els contractes, tret en el cas de realització d’obres de millores pactades i del doble per a la actualització de les despeses.

Despeses de gestió i formalització del contracte

Aquest tipus de despeses seran a càrrec de l’arrendador si aquest és persona jurídica. A més, si l’habitatge es per a familiars o pel cas que el necessiti el propi arrendador, s’ha d’establir expressament aquesta informació a la firma del contracte de lloguer.

Venda de l’habitatge o resolució del dret de l’arrendador

S’ha de respectar per part de l’adquirent el plaç de duració mínim, encara que el contracte no sigui inscrit al Registre de la Propietat. Per arrendaments suscrits per plaços superiors, l’adquirent només estarà obligat a respectar el plaç si el contracte ha estat inscirt al Registre de la Propietat. En aquest punt es torna a la regulació de la LAU de 1994.

Subrogació

Les parts podràn pactar que no hi hagi dret de subrogació en cas de mort de l’arrendatari, en contractes de duració inicial superior a 5 anys per a arrendador persones físiques, o 7 anys arrendador persona jurídica, quan hagin transcorregut 5 anys de contracte, menys en situacions d’especial vulnerabilitat del subrogat (existència de menors a la vivenda, persones amb discapacitat o majors de 65 anys) on no podrà pactar-se la renúncia a la subrogació per mort .

Tempteig i retracte

Com a novetat la legislació sobre l’habitatge podrà establir a partir d’ara el dret a tempteig i retracte a favor de l’òrgan que dicti competent l’Administració, en cas de venda de totes els habitatges propietat de l’arrendador a l’edifici o de venda conjunta dels diferents propietaris a un mateix comprador, cosa que no succeïa anteriorment.

Propietat horitzontal

La modificació d’una part de la Llei de Propietat Horitzontal té com a objectiu millorar la qualitat de vida de les persones amb mobilitata reduïda i fer front a l’envelliment de la població. Així doncs, en tres anys s’haura d’incrementar un 10% el fons de reserva de les comunitats de propietaris per obres d’accessibilitat i s’estableix la obligatorietat d’executar aquestes obres si les ajudes públiques arriben al 75%.  Per últim, es fixa el vot favorable de 3/5 parts per limitar o condicionar l’activitat del lloguer turistic (actualment es per unanimitat) i per incrementar la participació en despeses comunes de la vivenda turistica amb el límit del 20%. 

Desnonaments

Per tal de protegir als hogars vulnerables es prohibeixen els desnonaments amb data oberta, sense fixar dia i hora i allarga el procés de desnonament, fins que s’adoptin les mesures indicades pels serveis socials a un plaç màxim de 1 mes per  persona física o de 3 mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

També introdueix com a novetat la regla de la quantia en la tramitació dels procediments arrendaticis. Així, es permetrà a l’arrendatari acudir al procediment de judici verbal en cas de reclamacions de quantitat que siguin inferiors o iguals a 6.000 euros.

Novetats fiscals

El decret elimina la obligació de repercutir l’ IBI en vivenda social (actualment s’obliga a que, en els parcs de vivenda pública en lloguer, pagui l’ IBI l’ inquilí). Així mateix els Ajuntaments podràn establir una bonificiació de fins el 95% del IBI a vivendes protegides; i s’ elimina l’ ITP-AJD dels contractes d’arrendaments per a ús estable i permanent, subjectes a la Llei d’Arrendaments Urbans.

Sistema estatal d’índexs de lloguers

Es preveu la creació d’un sistema estatal d’índexs de referencia del preu del lloguer de vivenda en un plaç de 8 mesos, i les comunitats autònomes podràn també elaborar els seus propis índexs per a l’ exercici de les seves competències en matèria de política de vivenda.

 

Com podeu veure aquest nou Reial Decret és pràcticament igual (amb algunes diferències) a l’anterior Reial Decret-Llei 21/2018, que va ser derogat posteriorment al Congrés.

El decret no inclou cap mesura per limitar els preus del lloguer i per tal d’evitar pujades abusives.

Per a més informació podeu consultar el text complet publicat al BOE:

https://www.boe.es/eli/es/rdl/2019/03/01/7

 

Meritxell Ventura

 

 [:es] 

Tot el que has de saber sobre el nou decret de lloguer

En anteriors publicacions, s’ha tractat la regulació del Reial Decret 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria de vivenda i lloguer. També es va tractar aquest tema quan va ser derogat. Doncs bé, finalment tenim nova regulació  i els contractes d’arrendaments d’habitatges que es celebrin a partir del 5 de març de 2019 se’ls aplicara la reforma de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) aprovada pel nou Reial Decret Llei 7/2019 d’ 1 de març, publicada al BOE del 05.03.2019 i d’entrada en vigor el 6 de març de 2019, amb caràcter no retroactiu. Noves regles del joc que analitzarem punt per punt tot seguit.

Durada mínima del contracte

Es tracta d’una de les principals mesures del nou decret llei, el qual disposa l’ampliació de la durada mínima a voluntat de l’inquilí de de 3 a 5 anys, si l’arrendador es persona física, o de 7 anys, si es persona jurídica. D’ aquesta manera es torna així a les condicions previament establertes a la darrera reforma.

Pròrroga tàcita

Si a la arribada de la data venciment del contracte de lloguer, cap de les parts comunica la voluntat de renovar-lo,  aquest quedarà renovat automàticament per plaços anuals fins a un màxim de 3 anys.

I en tal cas, el plaç de preavís per a la no aplicació de la prórroga tácita queda fixat en 2 mesos per l’arrendatari i 4 mesos per l’arrendador.

Fiança

Es limitarà a 2 mensualitats màxim per exigir a la firma del contracte de lloguer (a banda del mes en curs). Cal recordar que fins ara, l’ aval o dipòsit que es podia exigir no tenia límit de quantia.

A més a més, s’ estableix la informació minima que ha de subministrar-se en els dipòsits de fiança, per tal de millorar la transparència.

Increment de renda i despeses repercutibles

El preu del lloguer només es podrà actualitzar anualment i mitjaçant pacte entre les parts. La actualització de la renda no podrá excedir del resultat d’aplicar l’ IPC per a tots els contractes, tret en el cas de realització d’obres de millores pactades i del doble per a la actualització de les despeses.

Despeses de gestió i formalització del contracte

Aquest tipus de despeses seran a càrrec de l’arrendador si aquest és persona jurídica. A més, si l’habitatge es per a familiars o pel cas que el necessiti el propi arrendador, s’ha d’establir expressament aquesta informació a la firma del contracte de lloguer.

Venda de l’habitatge o resolució del dret de l’arrendador

S’ha de respectar per part de l’adquirent el plaç de duració mínim, encara que el contracte no sigui inscrit al Registre de la Propietat. Per arrendaments suscrits per plaços superiors, l’adquirent només estarà obligat a respectar el plaç si el contracte ha estat inscirt al Registre de la Propietat. En aquest punt es torna a la regulació de la LAU de 1994.

Subrogació

Les parts podràn pactar que no hi hagi dret de subrogació en cas de mort de l’arrendatari, en contractes de duració inicial superior a 5 anys per a arrendador persones físiques, o 7 anys arrendador persona jurídica, quan hagin transcorregut 5 anys de contracte, menys en situacions d’especial vulnerabilitat del subrogat (existència de menors a la vivenda, persones amb discapacitat o majors de 65 anys) on no podrà pactar-se la renúncia a la subrogació per mort .

Tempteig i retracte

Com a novetat la legislació sobre l’habitatge podrà establir a partir d’ara el dret a tempteig i retracte a favor de l’òrgan que dicti competent l’Administració, en cas de venda de totes els habitatges propietat de l’arrendador a l’edifici o de venda conjunta dels diferents propietaris a un mateix comprador, cosa que no succeïa anteriorment.

Propietat horitzontal

La modificació d’una part de la Llei de Propietat Horitzontal té com a objectiu millorar la qualitat de vida de les persones amb mobilitata reduïda i fer front a l’envelliment de la població. Així doncs, en tres anys s’haura d’incrementar un 10% el fons de reserva de les comunitats de propietaris per obres d’accessibilitat i s’estableix la obligatorietat d’executar aquestes obres si les ajudes públiques arriben al 75%.  Per últim, es fixa el vot favorable de 3/5 parts per limitar o condicionar l’activitat del lloguer turistic (actualment es per unanimitat) i per incrementar la participació en despeses comunes de la vivenda turistica amb el límit del 20%. 

Desnonaments

Per tal de protegir als hogars vulnerables es prohibeixen els desnonaments amb data oberta, sense fixar dia i hora i allarga el procés de desnonament, fins que s’adoptin les mesures indicades pels serveis socials a un plaç màxim de 1 mes per  persona física o de 3 mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

També introdueix com a novetat la regla de la quantia en la tramitació dels procediments arrendaticis. Així, es permetrà a l’arrendatari acudir al procediment de judici verbal en cas de reclamacions de quantitat que siguin inferiors o iguals a 6.000 euros.

Novetats fiscals

El decret elimina la obligació de repercutir l’ IBI en vivenda social (actualment s’obliga a que, en els parcs de vivenda pública en lloguer, pagui l’ IBI l’ inquilí). Així mateix els Ajuntaments podràn establir una bonificiació de fins el 95% del IBI a vivendes protegides; i s’ elimina l’ ITP-AJD dels contractes d’arrendaments per a ús estable i permanent, subjectes a la Llei d’Arrendaments Urbans.

Sistema estatal d’índexs de lloguers

Es preveu la creació d’un sistema estatal d’índexs de referencia del preu del lloguer de vivenda en un plaç de 8 mesos, i les comunitats autònomes podràn també elaborar els seus propis índexs per a l’ exercici de les seves competències en matèria de política de vivenda.

 

Com podeu veure aquest nou Reial Decret és pràcticament igual (amb algunes diferències) a l’anterior Reial Decret-Llei 21/2018, que va ser derogat posteriorment al Congrés.

El decret no inclou cap mesura per limitar els preus del lloguer i per tal d’evitar pujades abusives.

Per a més informació podeu consultar el text complet publicat al BOE:

https://www.boe.es/eli/es/rdl/2019/03/01/7

 

Meritxell Ventura

 [:]

Leave a Reply